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¿Crédito hipotecario a 20 o a 30 años?
Diez años más de plazo bajan tu dividendo en unos $162.000… y te cuestan $43 millones extra en intereses. Los números, y por qué eso no significa que 20 años sea siempre la respuesta.
Los números, sin adornos
Crédito de 3.200 UF —el que resulta de una propiedad de 4.000 UF con 20% de pie— a una tasa de 4,9% anual:
| Plazo | Dividendo | Intereses totales | Total pagado |
|---|---|---|---|
| 15 años | $1.104.887 | $52.836.960 | $183.582.432 |
| 20 años | $932.986 | $72.774.931 | $203.520.403 |
| 25 años | $833.646 | $93.852.844 | $224.598.316 |
| 30 años | $770.430 | $116.014.825 | $246.760.297 |
Con la UF a $40.857,96. Como el crédito está en UF, estos montos se reajustan con la inflación.
Tres lecturas de esa tabla:
- De 20 a 30 años, el dividendo baja 21% pero los intereses suben 59%
- A 30 años pagas $116 millones de intereses por un crédito de $131 millones: casi tanto como la propiedad misma
- El salto de 15 a 20 años ahorra $172.000 al mes; el de 25 a 30 solo $63.000. El alivio se agota mientras el costo sigue subiendo
Cuándo conviene el plazo largo
Visto así parece obvio elegir el plazo corto. No lo es, por tres razones legítimas:
1. Te aprueban. A 30 años necesitas ganar unos $3,1 millones líquidos; a 20 años, $3,7 millones. Para mucha gente esa diferencia es entre comprar o seguir arrendando.
2. Puedes respirar. Un dividendo que ocupa el 20% de tu renta se aguanta cuando llega un mes malo. Uno que ocupa el 32%, no.
3. Puedes acortarlo cuando quieras. Y aquí está lo interesante.
La estrategia: plazo largo, abonos cuando puedas
Tomar 30 años y abonar a capital cuando llega un bono o la devolución de impuestos te deja lo mejor de los dos mundos: la cuota baja de la aprobación y un plazo real mucho más corto.
Sobre el mismo crédito a 30 años:
| Abono extra mensual | Terminas en | Intereses totales |
|---|---|---|
| Sin abono | 30 años | $116.014.825 |
| $40.858 (1 UF) | 26 años y 7 meses | $100.564.833 |
| $81.716 (2 UF) | 23 años y 11 meses | $88.985.802 |
| $122.574 (3 UF) | 21 años y 9 meses | $79.932.740 |
Con $81.716 extra al mes terminas seis años antes y te ahorras $27 millones en intereses. Ese abono es menos del 10% del dividendo.
Y la parte legal juega a tu favor: la ley 18.010 limita la comisión de prepago a un mes de interés sobre el capital prepagado en créditos en UF. Es un costo menor frente a lo que te ahorras.
Prueba tu propio caso
Con tu monto, tu tasa y tu capacidad real de abono.
La calculadora tiene un comparador de plazos con un botón para aplicar cada uno, y un simulador de abono mensual que te dice cuántas cuotas te ahorras.
Una regla simple para decidir
Elige el plazo más corto que te deje el dividendo bajo el 25% de tu renta líquida, y trata ese porcentaje como un límite, no como una meta.
Si con ninguno de los plazos llegas al 25%, la señal no es «alarga más»: es que la propiedad está fuera de tu alcance por ahora, o te falta pie.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar el plazo después de firmar?
No directamente, pero puedes lograr el mismo efecto abonando a capital, que acorta el plazo sin trámites. La otra vía es refinanciar el crédito con otro banco, lo que implica pagar de nuevo los gastos operacionales.
¿Cuánto cuesta prepagar en Chile?
La ley 18.010 fija un máximo de un mes de interés sobre el capital que prepagas en créditos reajustables, como los hipotecarios en UF. Es un costo bajo comparado con el interés que te ahorras.
¿Conviene abonar a capital o invertir esa plata?
Depende de la comparación entre la tasa de tu crédito y la rentabilidad real que puedas obtener. Abonar equivale a una rentabilidad segura igual a la tasa del crédito; una inversión que rinda más es mejor, pero con riesgo.
¿El plazo afecta la aprobación del crédito?
Sí, y bastante. Un plazo más largo baja el dividendo y con eso baja la renta que te exigen, así que suele ser la diferencia entre calificar o no.
Artículo informativo con valores de referencia de agosto de 2026. No es asesoría financiera: confirma siempre las cifras con la simulación formal de tu banco.