¿Cuánta renta necesito para un crédito hipotecario?

La regla del 25%, y por qué los bancos usan el 30%

Los bancos no miran tu sueldo: miran tu carga financiera, que es qué parte de tu renta líquida se va en pagar deudas. Sumando todas tus obligaciones, el límite práctico está en torno al 30%, y sobre eso la aprobación es rara.

Entonces, ¿por qué se recomienda el 25% y no el 30%? Porque el 30% es el techo del banco, no el tuyo. A ese nivel te aprueban, pero quedas sin margen: cualquier gasto imprevisto —una enfermedad, un mes malo, la mantención de la propiedad que recién compraste— te deja apretado. El 25% deja aire para vivir.

Y ojo con un detalle que sorprende a mucha gente: el cálculo se hace sobre el dividendo completo, que incluye los seguros de desgravamen e incendio, no solo la cuota del crédito. Esos seguros suman entre un 8% y un 12% extra todos los meses.

Cuánto necesitas ganar, según el valor de la propiedad

Estas cifras suponen el escenario más común en Chile: pie del 20%, plazo de 25 años y tasa de 4,9% anual, con los seguros incluidos en el dividendo.

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Valores en pesos con la UF a $40.857,96. Como el crédito está en UF, estos montos suben con la inflación.

La lectura incómoda de esa tabla: para un departamento de 4.000 UF —el tramo típico de primera vivienda en Santiago— necesitas ganar sobre $3,3 millones líquidos para estar cómodo, además de tener casi $33 millones ahorrados para el pie.

El plazo cambia la renta que necesitas

Para el mismo crédito de 3.200 UF, alargar el plazo baja el dividendo y por lo tanto la renta exigida. Pero cada año extra encarece el crédito:

Pasar de 25 a 30 años te baja la renta exigida en unos $250.000, lo que puede ser la diferencia entre que te aprueben o no. El costo: cinco años más pagando, y bastante más interés total. Es una decisión legítima, pero conviene tomarla sabiendo el precio.

Lo que el banco mira además de tu sueldo

Tus otras deudas

Este es el factor que más solicitudes hunde. La carga financiera suma todo: crédito automotriz, consumo, línea de crédito, tarjetas del retail y hasta el cupo disponible en algunas evaluaciones. Si ganas $1.500.000 y ya pagas $350.000 en cuotas, tu espacio para un dividendo es de apenas $100.000 antes de tocar el 30%.

La antigüedad laboral

Con contrato indefinido lo habitual es pedir un año en el mismo empleo, o dos años de continuidad laboral. Si eres independiente o emites boletas, la evaluación se hace con tus declaraciones de renta de los últimos dos años y suele castigar el promedio.

Tu comportamiento de pago

Morosidades históricas, protestos o repactaciones recientes pesan más que un sueldo alto. Antes de postular, revisa tu informe en el Boletín Comercial y regulariza lo que aparezca.

El ahorro previo

Que tengas el pie no basta: varios bancos miran cómo lo juntaste. Un ahorro constante durante meses habla mejor de ti que un depósito grande y repentino, que suele exigir justificar el origen de los fondos.

Si tu renta no alcanza, tienes cuatro caminos

1. Subir el pie. Cada peso de pie extra baja el crédito y el dividendo. Es el camino más lento pero el más barato.
2. Alargar el plazo. Baja el dividendo de inmediato; sube fuerte el interés total.
3. Sumar un segundo titular. Se suman las rentas, pero también las deudas del otro, y ambos quedan obligados por el total de la deuda.
4. Bajar el precio objetivo. Menos glamoroso, pero es el único que reduce el riesgo en vez de moverlo de lugar.

Y si tienes subsidio habitacional, funciona como parte del pie: reduce el crédito y, con eso, la renta que te van a exigir.