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Gastos operacionales: qué pagas el día de la firma
Juntaste el pie y te aprobaron el crédito. Falta una cuenta que casi nadie presupuesta: entre $1 y $2 millones en trámites que se pagan de una sola vez, y que sí o sí hay que tener disponibles.
Los cinco gastos, uno por uno
Tasación
Un perito visita la propiedad y determina cuánto vale para el banco. Ese valor manda: si tasa por debajo del precio de venta, el banco financia sobre la tasación, no sobre lo que acordaste con el vendedor, y la diferencia la pones tú. Se paga aunque el crédito no se apruebe.
Estudio de títulos y redacción de escritura
Abogados revisan la historia legal de la propiedad —que no tenga embargos, hipotecas anteriores ni problemas de herencia— y redactan la escritura. Es el gasto que más varía entre bancos.
Notaría
La firma ante notario de la escritura de compraventa y de la hipoteca.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Es lo que te convierte legalmente en dueño. Se calcula como un porcentaje del monto, con un tope, y sigue un arancel fijado por ley: es parejo en todas partes.
Impuesto al mutuo
El impuesto de timbres y estampillas que grava toda operación de crédito. Es el más pesado de los cinco, y se calcula sobre el monto del crédito.
Cuánto suman, según el tamaño del crédito
Con valores de referencia habituales: tasación 3 UF, títulos y notaría 5 UF, Conservador 0,25% e impuesto al mutuo 0,8% del crédito.
| Crédito | Tasación | Títulos y notaría | Conservador | Impuesto al mutuo | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.600 UF | $122.574 | $204.290 | $163.432 | $522.982 | $1.013.277 |
| 2.000 UF | $122.574 | $204.290 | $204.290 | $653.727 | $1.184.881 |
| 2.400 UF | $122.574 | $204.290 | $245.148 | $784.473 | $1.356.484 |
| 3.200 UF | $122.574 | $204.290 | $326.864 | $1.045.964 | $1.699.691 |
| 4.000 UF | $122.574 | $204.290 | $408.580 | $1.307.455 | $2.042.898 |
Con la UF a $40.857,96. En estos ejemplos los gastos equivalen a entre un 1,2% y un 1,6% del crédito, pero pueden llegar al 2% o 3% si tu banco cobra tasación y títulos más caros, o suma comisiones propias.
Fíjate en la estructura: el impuesto al mutuo solo es más de la mitad del total, y crece proporcionalmente al crédito. La tasación y los títulos son montos fijos, así que pesan más en créditos chicos.
Calcula tu caso
La calculadora suma el pie y los gastos y te dice con cuánto tienes que llegar.
Puedes ajustar cada gasto con las cifras que te dé tu banco: están en el panel de opciones, y el total aparece en la sección «Cuánta plata necesitas antes de recibir las llaves».
¿Conviene financiarlos con el crédito?
Muchos bancos permiten incluirlos en el crédito, y algunos los asumen como promoción. Suena cómodo, pero hay una trampa aritmética: si financias $1.700.000 a 25 años al 4,9%, terminas pagando cerca de $3 millones por ellos.
La regla práctica: si tienes la plata, págalos al contado. Si financiarlos es la única forma de comprar ahora, hazlo con los ojos abiertos y considera abonarlos a capital apenas puedas.
Y si un banco te ofrece asumirlos, revisa la tasa: a veces el «regalo» viene con medio punto más de interés, que en 25 años cuesta mucho más que el regalo.
Tres cosas que conviene hacer antes
- Pide el detalle por escrito. La hoja resumen debe desglosar cada gasto. Si un banco solo te da un total redondo, pide el desglose: ahí aparecen las diferencias.
- Presupuesta un 20% extra. Siempre aparece algo: un certificado, una copia adicional, un trámite del vendedor.
- No dejes el pie justo. Si tu ahorro alcanza exactamente para el pie, no alcanza. Los gastos operacionales son parte del costo de comprar, no un extra opcional.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden financiar los gastos operacionales?
Varios bancos permiten incluirlos en el crédito, y algunos incluso los asumen como promoción. Ojo: si los financias, pasan a pagar intereses durante 25 o 30 años, así que un gasto de un millón y medio puede terminar costando bastante más.
¿Qué es el impuesto al mutuo?
Es el impuesto de timbres y estampillas que grava las operaciones de crédito en Chile. Es el más pesado de los gastos operacionales y se calcula sobre el monto del crédito, no sobre el valor de la propiedad.
¿Quién paga la tasación?
La paga quien pide el crédito, y se paga aunque el crédito después no se apruebe o la propiedad se caiga. Es de los pocos gastos que puedes perder sin llegar a firmar.
¿Los gastos son iguales en todos los bancos?
No. El impuesto y el Conservador son parejos porque los fija la ley y el arancel, pero la tasación, el estudio de títulos y la redacción de escritura varían entre instituciones. Por eso conviene pedir el detalle por escrito antes de decidir.
Artículo informativo con valores de referencia de agosto de 2026. Los montos exactos dependen de tu banco, del notario y del Conservador que corresponda. No es asesoría financiera ni legal.