UF
Unidad de Fomento. Los créditos hipotecarios se expresan en UF, no en pesos. Tu cuota en UF es fija todo el plazo, pero como la UF se reajusta con la inflación, el monto en pesos sube cada mes.
Calculadora de dividendo hipotecario en Chile
Para tu primera vivienda, en UF o en pesos: el dividendo completo con seguros, el CAE, los gastos de la escritura y la tabla de amortización mes a mes.
Dividendo mensual estimado
$833.619
Equivale a 20,4 UF. Es el primer dividendo: baja lentamente a medida que baja el seguro de desgravamen.
- Cuota del crédito
- $748.637
- Seguros al mes
- $84.982
- Monto del crédito
- 3.200 UF
- Renta líquida sugerida
- $3.334.475
- CAE referencial
- 6,07%
- Total intereses
- 2.297 UF
100% privado: todos los cálculos ocurren en tu teléfono o computador. No guardamos ni enviamos tus datos a ningún servidor.
Cómo avanza tu crédito
Cuánto queda por pagar y cuánto interés llevas acumulado.
Saldo pendiente Intereses acumulados
De qué se compone tu dividendo
- Cuota del crédito$748.637
- Seguro de desgravamen$32.685
- Seguro de incendio y sismo$52.296
Cuando el banco dice «tu dividendo es de X», normalmente habla solo de la cuota. Los dos seguros son obligatorios y se suman todos los meses. El de desgravamen se calcula sobre el saldo que aún debes, por eso va bajando; el de incendio y sismo se calcula sobre el valor de la propiedad y se mantiene casi constante.
La regla del 25%
0%25%30%50%
Con este dividendo necesitas una renta líquida de $3.334.475 para quedar en la zona cómoda.
Los bancos miden tu carga financiera: qué parte de tu renta líquida se va en deudas. Bajo el 25% estás cómodo; entre 25% y 30% te aprueban, pero sin espacio para otras deudas; sobre el 30%, sumando tarjetas y créditos de consumo, es raro que aprueben.
Cuánta plata necesitas antes de recibir las llaves
Además del pie, la escritura tiene sus propios costos.
Total al firmar $34.384.948
Los gastos operacionales suelen equivaler a entre un 2% y un 3% del monto del crédito. Algunos bancos permiten financiarlos dentro del mismo crédito; otros exigen pagarlos al contado el día de la firma. Si tienes subsidio habitacional, agrégalo en el panel de opciones de la calculadora: funciona como parte del pie y baja el crédito que necesitas.
¿20, 25 o 30 años?
Con tu crédito, tu tasa y tus seguros actuales.
| Plazo | Dividendo | Intereses totales | Aplicar |
|---|
Alargar el plazo baja el dividendo y encarece mucho el crédito: los mismos 3.200 UF al 4,9% pagan cerca de 1.780 UF de intereses a 20 años y unas 2.840 UF a 30 años. Una estrategia frecuente para la primera vivienda es tomar el plazo largo, que hace más fácil la aprobación, y luego abonar a capital cuando llega un bono o la devolución de impuestos. El simulador de abono está en el panel de opciones.
Compara dos escenarios
Misma propiedad, distinto banco o distinto plazo.
%
años
%
| Concepto | Escenario A (arriba) | Escenario B | Diferencia |
|---|
Tabla de amortización
300 cuotas.
| Mes | Cuota | Interés | Capital | Seguros | Dividendo | Saldo |
|---|
Conceptos clave del crédito hipotecario en Chile
Dividendo
Lo que efectivamente te descuentan al mes: la cuota del crédito más el seguro de desgravamen y el de incendio y sismo. Es la cifra que debes comparar con tu presupuesto, no la cuota sola.
CAE
Carga Anual Equivalente. Resume en un solo porcentaje la tasa, los seguros y los gastos del crédito. La CMF obliga a informarlo justamente para que puedas comparar bancos con la misma vara.
Pie
La parte del valor de la propiedad que pagas de tu bolsillo. Lo habitual es un 20%, porque los bancos financian hasta el 80%. Con subsidio o programas de primera vivienda algunos llegan al 90%.
Seguro de desgravamen
Paga el saldo del crédito si el deudor fallece. Se calcula como un porcentaje del saldo que aún debes, así que empieza alto y va bajando mes a mes hasta desaparecer.
Seguro de incendio y sismo
Cubre la estructura de la vivienda. Se calcula sobre el valor de la propiedad, por lo que se mantiene casi constante durante todo el crédito. Puedes contratarlo fuera del banco si consigues una prima menor.
Carga financiera
La proporción de tu renta líquida que se va en pagar deudas. El límite prudente es un 25% y los bancos rara vez aprueban sobre el 30%, sumando tarjetas, automotriz y consumo.
Prepago
Adelantar parte del crédito. La ley 18.010 lo permite siempre; en créditos reajustables, como los hipotecarios en UF, la comisión máxima es de un mes de interés sobre el capital que prepagas.
Los resultados son referenciales y sirven para planificar: no constituyen una oferta ni asesoría financiera. Cada banco aplica sus propias políticas de evaluación, primas de seguro y gastos. Confirma siempre las cifras con la simulación formal de tu banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué pie necesito para comprar mi primera vivienda en Chile?
La mayoría de los bancos financia hasta el 80% del valor de la propiedad, así que el pie habitual es del 20%. Con subsidio habitacional o programas para primera vivienda algunos bancos llegan al 90%, pero exigen mejor perfil de renta y suelen cobrar una tasa más alta.
¿Cuánta renta necesito para un dividendo determinado?
Como regla práctica, el dividendo no debería superar el 25% de tu renta líquida mensual. Los bancos aceptan hasta cerca del 30%, contando todas tus deudas. La calculadora muestra la renta líquida sugerida para el dividendo que estás simulando.
¿Por qué mi dividendo sube todos los meses si la tasa es fija?
Porque el crédito está expresado en UF y la UF se reajusta con la inflación. La cuota en UF es fija, pero al pagarla en pesos varía mes a mes. Por eso esta calculadora trabaja en UF y convierte a pesos con el valor que tú indiques.
¿Qué es el CAE y por qué no coincide con la tasa del banco?
El CAE, o Carga Anual Equivalente, incluye la tasa de interés más los seguros y los gastos del crédito. Siempre es mayor que la tasa pura y es la cifra que la CMF exige mostrar para comparar ofertas entre bancos.
¿Qué gastos operacionales debo pagar además del pie?
Tasación, estudio de títulos, redacción de escritura, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces e impuesto al mutuo. En conjunto suelen equivaler a entre un 2% y un 3% del monto del crédito. Algunos bancos permiten financiarlos.
¿Conviene un plazo de 20 o de 30 años?
A mayor plazo, menor dividendo y mayor interés total. Un crédito a 30 años puede costar casi el doble de intereses que uno a 20. Una estrategia común es tomar el plazo largo para asegurar la aprobación y luego abonar a capital cuando puedas.
¿Puedo prepagar el crédito hipotecario?
Sí. La ley 18.010 permite el prepago total o parcial. La comisión máxima es de un mes de interés sobre el capital prepagado en créditos reajustables, como los expresados en UF. La calculadora incluye un simulador de abono mensual a capital.
¿Los seguros los tengo que contratar con el banco?
El seguro de desgravamen y el de incendio y sismo son obligatorios, pero puedes contratarlos con la compañía que prefieras. El banco los licita de forma colectiva; si consigues una prima menor por fuera, puedes presentar tu propia póliza.